Нарвский жилищный девелопмент оказался воздушным замком, а город остался в суде с носом

Пустырь на нарвской улице Александра Пушкина, 64. Здесь планировались и были обещаны рядные и индивидуальные дома, но наросли лишь кусты и вдобавок неудачная для города судебная тяжба. Фото: Ilja Smirnov / Põhjarannik

Город Нарва, много лет ждавший инвестиции в недвижимость от фирмы, обещавшей вложить более 5 миллионов евро в полученный от города участок в конце улицы Александра Пушкина, понял, что его водят за нос. Горуправа пожаловалась на девелопера в суд, однако осталась ни с чем, да еще сама денег заплатила.

Эта история началась еще около 20 лет назад, когда город Нарва и ТОО "Aleana Kinnisvara" подписали договор о купле-продаже с правом обратной покупки принадлежащей городу недвижимости по улице Александра Пушкина, 64. В 2015 году договор изменили, и, в соответствии с ним, город произвел отчуждение этой недвижимости в пользу "Aleana Kinnisvara". Девелопер, в свою очередь, обязался сделать в недвижимость инвестиции в объеме 5496404 евро в соответствии с оговоренным графиком, построив там индивидуальное и рядное жилье. Первую часть инвестиции в размере 134215 евро фирма должна была сделать не позднее 12 августа 2020 года.

Город обратился в суд

Когда фирма недвижимости попросила об увеличении срока выполнения инвестиционного обязательства, город на это не согласился, посчитав, что ТОО "Aleana Kinnisvara" нарушило договор. Нарвская горуправа обратилась в суд, потребовав уплаты договорного штрафа в размере 10% невыполненного первого инвестиционного обязательства, то есть 13400 евро.

ТОО "Aleana Kinnisvara" утверждало, что нарушение обязательств простительно по не зависящим от него объективным причинам, так как рынок недвижимости в городе Нарва находится на спаде и тенденция снижения продолжает нарастать. По утверждению фирмы, строительство новых рядных, индивидуальных и этажных домов еще больше ухудшило бы ситуацию, оказавшись к тому же социально и экономически убыточным. Предприятие указывало также на волну сокращений на "Eesti Energia", где работы лишились по меньшей мере 6000 работников и в вынужденный отпуск отправились 1300 работников, которые могли бы стать потенциальными покупателями индивидуальных и рядных жилых домов, строящихся в рамках ставшего предметом спора проекта недвижимости.

Кроме того, по словам фирмы, свою деятельность прекратило работавшее в Нарве ТОО "Modulehouse", тоже сократившее 109 работников. По утверждению предприятия, исчезновение рабочих мест приведет, вероятно, к отъезду жителей, а также разрушительно повлияет на цены недвижимости в Нарве. Уменьшилось также количество сделок по покупке недвижимости россиянами, говорилось в объяснении. Однако главным аргументом ТОО "Aleana Kinnisvara" назвало то обстоятельство, что город не сообщил вовремя о намерении подать требование о договорном штрафе и поэтому утратил право требовать от ответчика уплаты договорного штрафа.

По утверждению девелопера, он понес расходы в связи с недвижимостью: заказал детальную планировку земельного участка для раздела его на участки и выдачи права на строительство для возведения этажных, рядных и индивидуальных жилых домов, а также решения вопросов благоустройства, озеленения и организации движения; заказал эскизный проект застройки и кадастровые замеры, а также организовал раздел недвижимости на разные участки; сформировал участки под жилье и улицы, создал в границах всей недвижимости водопроводно-канализационную сеть вместе с системой отвода ливневых вод, а также подготовил участки под жилье к подключению к техносетям.

По утверждению фирмы, она по-прежнему заинтересована в развитии недвижимости и осуществлении инвестиций в оговоренных в договоре суммах.

Нарушение было, однако срок предъявления требования вышел

Харьюский уездный суд счел, что нарушение договора со стороны девелопера не было простительным, однако востребовать с него договорный штраф город все-таки не может.

"Ответчик не указал конкретные жизненные обстоятельства, которые помешали ему выполнить обязательство о финансировании (ухудшение финансового положения ответчика или т.п., что находится в прямой причинной связи со спадом на рынке недвижимости). Не ясно также, каким образом выполнению обязательств со стороны ответчика препятствовали уменьшение количества сделок по покупке недвижимости россиянами, сокращения в Нарве или требование со стороны кредитных учреждений дополнительной гарантии или более крупного взноса", - отметил суд, добавив, что спад на рынке недвижимости и экономическая убыточность связаны с коммерческим риском, который неизбежно несет каждый действующий на рынке предприниматель.

"При заключении договора ответчик должен был учесть, что при принятии на себя настолько долгосрочных и масштабных обязательств рынок недвижимости, а также экономическая и политическая ситуация (в том числе на уровне Евросоюза) могут измениться. Спад на рынке недвижимости в одном из регионов страны можно, планируя бизнес-стратегию, учесть заранее и предварительно снизить риски", - говорится в решении суда.

В то же время суд нашел, что потребовать договорный штраф город все же не может, поскольку был превышен разумный срок, когда это можно было сделать. Разумный срок был бы в пределах полугода, после того как было выявлено нарушение договора, однако город тянул с этим год и шесть месяцев.

Город Нарва не согласился с решением Харьюского уездного суда и пожаловался в окружной суд, который, однако, оставил решение суда первой инстанции неизменным.

На сегодня приговор вступил в силу и с города Нарва взыскали в пользу "Aleana Kinnisvara" судебные издержки фирмы в размере 1007 евро.

Нарва выкупит недвижимости обратно

Директор Нарвского департамента городского хозяйства Наталья Шибалова сказала, что в этом деле суд принял такую точку зрения, что главным аргументом применения и востребования штрафа было именно отрицание ТОО "Aleana Kinnisvara" получения извещения о штрафе. "Спор не о том, что штрафное извещение подали в течение разумного времени, а о том, что заимодавец (город Нарва) не доказал поступления требования на сервер должника (ТОО "Aleana Kinnisvara"), так как данные сервера не подтвердили получение сообщения. Город использовал для отправки своего сообщения обычные каналы связи и способы передачи, однако, несмотря на это, не удалось доказать, что сообщение дошло до получателя в соответствии с законом и договорными обязательствами", - отметила она.

Шибалова добавила, что теперь город решил снова выкупить недвижимости у "Aleana Kinnisvara" за цену их продажи. "В соответствии с условиями договора, действует право обратного выкупа по цене продажи недвижимости в момент сделки, то есть за 54324,90 евро. Поэтому город Нарва решил воспользоваться этим правом и купить обратно эту недвижимость, чтобы в дальнейшем использовать ее на свое усмотрение", - сказала Шибалова.

Соответствующее требование, по ее словам, отправлено "Aleana Kinnisvara".

- Так как ТОО "Aleana Kinnisvara" на это требование не отреагировало, то единственная возможность - потребовать возвращения недвижимости через суд. Поэтому сейчас готовят документы и в ближайшее время иск подадут в суд.

После возвращения недвижимостей горсобрание сможет принять решение о дальнейшей их судьбе, добавила Шибалова.